借地上の建物を相続する際に、土地所有者の承諾は必要ですか？
父親から借地上の建物を相続することになりました。この建物を相続するにあたり、土地所有者の承諾は必要でしょうか。また、この借地が土地所有者から第三者に売却された場合、建物を明け渡す必要があるのでしょうか。
借地上の建物を相続する場合、土地所有者の承諾は必要ありません。また、建物が登記されている場合は、土地所有者から第三者に売却されたとしても、建物を明け渡す必要はありません。
建物を所有する目的で、他人から土地を借りて利用する権利のことを「借地権」といいます。
今回のご相談の場合、お父様は建物と借地権を所有しており、ご相談者様が建物を相続するにあたり、この借地権も相続することになります。
この借地権を相続するにあたり、建物に居住しているかどうかといった要件はありません。あくまで「建物所有を目的とした土地の借地権」であるため、建物を相続すれば借地権も併せて相続することになります。
その際、土地所有者の承諾は必要ありません。そのため、今回の場合も土地所有者の承諾は不要ですが、土地所有者に対しては「借地権を相続しました」と通知をしておくとよいでしょう。また可能であれば、借地人が相続によって変更されたことを双方で確認する書面を取り交わすことが望ましいと考えます。
借地権は以下の方法により、第三者に対して権利を主張することが可能です。これを「借地権の対抗要件」といいます。
①借地権を登記する
借地権の登記には土地所有者の承諾が必要ですが、実務上、承諾を得ることは難しく、登記されていないケースが一般的です。借地権が登記されていれば、土地の登記簿謄本に記載されていますので、一度ご確認されることをおすすめいたします。
②建物の所有権登記をする
借地上の建物をご自身が所有していることを登記することで、借地権を第三者に対して主張できます。建物の所有権移転登記には土地所有者の承諾は不要であり、実務的にはこの方法で借地権を明確にすることが一般的です。ご相談の場合は、建物の所有権登記の有無を確認し、相続した建物が登記自体されていない「未登記建物」の場合は、まず建物の所有権登記を行う必要があります。登記済であれば、相続による建物の所有権移転登記を行いましょう。
仮に借地を第三者に売却された場合でも、相続による建物の所有権移転登記が行われていれば、借地権を主張できるため、建物の明け渡しを求められることはありません。
他方、上記2.①②のどちらも登記されていない場合は、対抗要件を満たしていないため、この借地が土地所有者から第三者に売却された場合に借地権を主張できず、建物を明け渡すことになります。登記の有無が非常に重要となります。お気をつけください。
相続に関して悩まれた場合には、当事務所までお気軽にご相談ください。
